OLお仕事日記

日常のこと、副業のこと、お仕事のこと、つれづれと書いています。

内見7回目 擁壁物件(不動産投資)

不動産の内見は現在は月に3〜4件ほどとまだまだ少ないのですが、

毎回新たな発見があります。

 

▼格安物件あるある 

・購入目的が収益(不動産投資)と聞くと、不動産屋さんが急に塩対応。

→話を聞くと内見にも来ていない見知らぬ人から、急にFAXで激安の指値の買い付けが入ってうんざりしている。

・場合によっては過去の指値を教えてくれたり、早く買ってほしいのでは?というそぶりを見せる。(格安物件は仲介手数料も格安になるため、早く売り切りたいと考察)

・若い担当者や女性担当者のほうが親切。(男性の年配担当者は対応そのものよりも結果を急いでいる気がする。)

 

▼戸建て298万円を見つけるも・・・

先日、東武野田線の沿線沿いの駅で戸建を見つけました。

値段は掲載時点で298万円!そのエリアの次に高い物件が500万円超えで、土地値でも500万円を超える物件だったので「これは!」と思って問い合わせをしました。

 

 以前いくらくらいで指値が入ったか

どうして売却するのか

 

そういったことを本当に丁寧に教えてくれて、話した後にいただいた資料には地積測量図など、マイソク以上の資料も入っていました。(相続案件でした)

これはかつてない好感触!

値段の理由は部屋の一部が隣の建物につながっているテラスハウスであること、坂の上に家があることだった。これまで過度な価格で買い付けが入っており、売れ残っているそう。

上下水道はつながっており、建物は公道に面してる。マイナス面を除いても悪くないと感じました。

また、不動産屋さんから「他にもこうした格安物件が出てくることがある」と話していたことから、「この物件で利益が出るかは分からないが、今後も紹介できるのでぜひ買ってほしい!」そんな意図を感じました。

 

買いたい!今度こそ買える!!

物件買いたい病ですね。

 

会社が休みになる週末に内見を入れました。

そしてその前日。現金・満額で買い付けがはいった連絡が・・・!

ああああ。残念。

 

▼築古戸建の内見を進める

その後出会ったのが、同じく千葉の物件。

掲載価格は580万円で、100㎡近い土地に立つ一戸建て。土地値と同じくらいの価格だったので、有りかも!と思って内見に行きました。

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・築40年超えだがけっこうきれい

・広々室内

・修繕されており、外壁はきれい

・床暖房付き

・駐車場なし

上下水道

・水洗トイレ

・担当の人が優しい

・バランス釜のお風呂

 

話をすると、掲載して半年が経つので値引きもできそうな雰囲気でした。

 

だんだんとテンションが上ります。

 

ただ、致命的な欠点が。・・・「擁壁」物件でした。

崖のところをコンクリで固めて壁みたいにしてある、アレです。擁壁の上の立つ戸建でした。

 

よく見ると、擁壁の上にコンクリがあり、その隙間に亀裂が・・・

あああああ。

 

擁壁でも安ければOKという記事を読んだことはあるものの、「崩れたら?」「売却時への影響は?」「地震は大丈夫?」いろんなことが頭をよぎりました。

 

素人にはハードル高い・・・。

残念ながらこちらも見送りとしました。

 

こうしたやり取りを通し、少しずつ不動産屋さんに連絡する回数が増えているので、良い傾向かなと思いつつ、今日も物件を探します。 

サバクトビバッタが大量発生しているニュースに思うこと

サバクトビバッタが大量発生している。

六辻彰二さんという国際政治学者が書いた記事をよく読んでいる。


Billions of locusts are descending on Ethiopia

3月7日の記事では南アフリカで大量発生したバッタが、アラビア半島を超えて中国に迫っているというものだった。

 

サバクトビバッタというのは、日本にはいない種類のバッタで、1日に150キロも移動することができ、雨が多いと大量発生するそうだ。

 

動画を見る限り日本のトノサマバッタのようなサイズ感。びっしりといるのがわかる。(ひぇえ〜)

 

南アフリカで豪雨があったため25年に1度の規模で大量発生し、各地に広がっている。

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6月にはバッタの第二波の懸念の記事が載せられていた。中国の手前のパキスタンまで来ており、対策を強化しているそうだ。

少し離れたところのお話、だと思って見ていたが、記事を見ると風に乗って海を渡って広がっているとある。

もし中国まで迫ってくれば日本も無事では済まないし、世界の食料が足りなくなれば深刻な影響が出る。

 

虫がそんなに好きではないので(大群に襲われたらおそらくショック死する)、収まることを祈りつつニュースを追っていきたいと思う。

 

そうか、FAXって使えるんだ!(不動産投資)

来る日も来る日も

ファイナンシャルアカデミーの不動産投資講座の動画を見ていました。

これは本当に良い教材でした! (過去記事はこちら)

 

yamako.hatenadiary.com

おかげでどんな物件を買ったら成功しやすいか、基準が明確になってきたので、迷いが減った気がします。

 

さて、今回はこの講座にあった。FAXについてつらつらと書きます。

 

FAXって使っていますか?

自身は実家にあったのですが、ここ20年は触っていません。(若い子は使ったことないのでは?)ですが、不動産投資ではFAXがすごく使えるとあったので、早速申し込みました!

 

「(家族)今どきFAXって絶対いらないよ!」

そんな声を黙殺しつつ、とにかく安く、手軽に始められるサービスを調べてたどり着いたのがモバックスという会社。

FAXをもらったらPDFに変換してメールで送ってくれる、という便利なサービスです。

これなら機械を買わないので不要になっても気軽に解約することができます。

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MOVFAX(モバックス)

毎月1000円の維持費で初期費用も無料。 

 

個人でも申し込めたのでよかったです。

この他にも、メジャーな【e-fax】 だったり、【Message+】 も見ていました。

e-faxは1ヶ月無料がつくのがお得に感じました。ただ月額費用は1,500円、年間18,000円とちょっとお高め。メッセージプラスは年間契約だと月額792円になるので、もっともお得でした。年間で続ける際は乗り換えてもいいかもしれません。

 

さて、果たしてFAXのほうが便利なのか・・・さっそく問合せ。

「もしもし、HPを見て○○の物件について伺いたいのですが・・・。(やりとり〜)ではFAXを持っているので資料をいただいても良いでしょうか?」

 

ス・・・スムーズ!!!!使えるやん!!

 

思ったよりもFAXは楽でした。不動産をメールで問い合わせると、連絡がないか、電話で連絡がきます。これは【連絡方法】に【メール】をチェックしていても、必ず電話で連絡がきます。

 

いやいや、平日昼間仕事やから。

 

メールの問合せだと相手のタイミングになるので、自分のペースで進めるには電話のほうが良いと感じました。

じゃあ電話で連絡するなら、資料はFAX。結果とってもスムーズでした。

 

これは申し込んでよかったです。

問合せ件数を増やすことを目標に今日も物件を探します。

 

ファイナンシャルアカデミーの教材を買ったお話(不動産投資)

不動産投資について調べると、よくお話に出てくるのが「ファイナンシャルアカデミー」の不動産投資講座です。

不動産投資の書籍を出されている「火の玉ガール」さんも、「井上はじめ」さんもこの講座を受けていて、とっても気になっていました。

 無料のWEB講座があったので、早速受講。

講師の束田光陽さんの書籍もよかったので、これは期待大。

 

さっそく費用を調べました。

・WEB受講 298,000円(税抜)

・WEB受講+教室受講 378,000円(税抜)

(体験講座を受けるとお値引きがついて、それでも25万円超え)

  

おふっ!!

このくらいの自己投資すらもできないなら、不動産なんか買えないんじゃないかと思いつつも、合わなかったら・・・とか考え始めると一歩を踏み出せず・・・。

 

そんなときいくつかブログを見ていると、「ファイナンシャルアカデミーの講座が良かった!確かに30万以上するけど受けた後、教材は5万くらいでヤフオクで売れる!」といった記述が。

 

迷ってウジウジするなら、教材だけヤフオクで格安で買ってみたらいんじゃない?と心の声。

 

 

結果、メルカリで買いました(爆)!

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さっそく開封

今はまだ見始めたばかりですが、DVD、教材ともにわかりやすい!これは多くの人が絶賛する理由がわかる!という内容でした。

(余談ですが、DVD使ったの4年ぶりくらいです。)

 

わくわくしながら、読み進めたいと思います♪

内見6回目、タワーマンション(不動産投資)

前回に続き自宅用マンションを見に行きました。今回は有明タワーマンション

値段は4000万以下で63㎡。

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▼物件概要

有明にできる商業施設[有明ガーデン]からすぐのタワーマンション。築16年の1LDK。

・低層階の北向き。眺望はイマイチ。

・ジムにテラスにプールに、と充実の共用部。


▼事前情報

埋立地のため、地盤が弱い。

豊洲をはじめこの近辺のタワーマンションは値上がり傾向にある。(ただしこれからはわからない)

 
▼感想

・エリアによってこんなに違うんだな!というのが今回の発見です。

中野・新宿方面でしばらく探していたのですが、あんまりにも高かったです。(築45年くらいで、あまり広さのない物件でも4000万以上。)そこでふと有明方面を見るとタワーマンション、駅近で4000万円前後だったので、意外にありなんじゃないかと思い見に行きました。

・さすがタワマンで、エントランスからとてもキレイ!お風呂もピカピカでした。(先週はバランス釜物件を見に行ったのに、、、)共用部のテラスからは海が見えました。(はわ〜)
・さていつもの通り計算。物件価格+仲介手数料+初期費用+管理費+修繕費+税金etcと足し合わせ、5年後に売却した場合、いくらで売れれば実質家賃0円になるか計算。

すると ……5500万円という結果に!!!

マジか。管理費や修繕費積み立て金、仲介手数料の負担が重くて、どうにも3割くらいの値上がりしていないと住めば住むほどマイナスになりそうです。
相場よりかなり安く買う。これが大切な条件と改めて実感。

 
タワーマンション素敵だったなあ。と浸りつつ、次の格安物件を今日も探します。

内見5回目、非公開物件との出会い(不動産投資)

これまで激安戸建て、区分マンションを不動産投資用に見てきたのですが、今回は違う方向性の物件を内見をしてきました。

それは・・・

 

自宅!!!

 

現在都内に家族と住んでいまして、家賃は年間200万円弱です。書籍をヒントに、安く家を買って数年後に同じくらいの値段で売れれば、家賃分が節約になるのではないか?と思ったことがきっかけです。(確かに土地値以下で買えば、いけるかも?)

 

第3章 僕は、住宅費を払いたくなかった

 この書籍の激しいマインドに影響され、この見出しに心を奪われ、すぐに行動に移しはじめました。

 

なので、今回の物件は都内の一戸建て。土地付きで2000万円強。(パチパチ)

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▼物件概要

・再開発が進むエリアの一戸建て(土地面積は50平米程度)土地のみで2000万円以上で売っているのをよく見ていたエリアです。ただしこの物件は接道条件を満たさないため再建築不可。

・駅から15分以内

・築45年

・リフォームはされているが、お風呂はバランス釜

・バルコニーが増設されており、屋上が広場になっている

 

▼事前情報

・再建築不可

 

▼感想

・再建築不可、築古で価格が安いと想定されるので、きれいにして数年住んだ後長期譲渡所得になるタイミングで売却しては?と思って見に行きました。

・ここで知り合った不動産屋さんがこれまでとちょっと雰囲気が違うタイプでした。こうした再建築不可や容積率オーバーなどの訳あり・お値打ち物件【のみ】を扱う会社で、レインズにも載せず既存のお客さんを中心に販売していると聞きました。(売り主物件も多数!)

他のおすすめを聞くと、三軒茶屋駅前のデザイナーズ物件だったり、山手線沿線の広い一戸建てだったりと、非公開物件の話がポロポロでてきました。いやーすごい。動いてみるもんですね。

・さて、一旦この築45年の物件に戻ります。外壁・内装はリフォームされており、ぱっと見は築45年とは思えない綺麗さがありました。ただバランス釜だったり、古い畳の部屋が残っていたり、とそれなりにふるさも残っていました。

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・新耐震基準以前に建てられた物件なので、耐震が心配で、壁を見ると奥に少し亀裂があったり、一部の部屋に歪みを感じました。お手頃とは思ったのですが、これをリフォームする自信がなかったので、見送りました。(ちゃんと直せる方ならありかと…)

 

そしてもう一つ重要なポイントが。

それは再建築不可や容積率オーバーなどの建築基準法違反だと、普通の住宅ローンが使えない、ということ。ノンバンクなどでは借りられないこともないそうですが、金利が通常よりも遥かに高くなるようです。

 

ノンバンクならいけるのでは?と軽めに思っていたのですが、

実際に金利計算をしてみると、いかに甘いかを思い知りました。

 

1800万円をフラット35などのローンで借りた場合(ざっくり)

金利1.3% 毎月5.4万円返済 返済総額2,242 万円

1800万円をノンバンクなどの高額ローンで借りた場合(ざっくり)

金利3.5% 毎月7.5万円返済 返済総額3,125 万

 

 

あああああああ。金利。KINRI!!!

これは数%の違いで、返済総額が何百万も異なってくるのが分かりました。

一晩悩んだ結果、非公開物件も合わせ見送りました。

 

自身の今回の自宅探しの目的は、再売却益により家賃を浮かせることです。なので再売却がしにくい(住宅ローンが無理となると、売るときも高く売れないかもしれない)ものは避けるべき、と自分に言い聞かせました。

 

さて、まだ探し始めたばかりの自宅探し・・・。

道のりは道半ばです。

テレワークで良くない?が本音

鬼滅の刃20巻を読みました。

これまで断片的だった始まりの剣士の話が出てきましたね。読み終わったばっかりなのにもう次が読みたいです。

 

さて、今回はテレワークについてつらつら書きたいです。

4月上旬からテレワークになって1ヶ月ちょっと。緊急事態宣言があけるエリアの支店では通常勤務に戻りつつあります。

きっと自身も6月頃には通常のオフィス勤務に戻ると思います。

 

いや、もうテレワークで良くない?

メリットとデメリットを書いていきます。

▼メリット

・朝の通勤時間がない

通勤がなくなれば高い家賃を支払って都心に住む必要がなくなります。なんなら生活費の安い海外に引っ越す、なんて選択肢も考えられるようになるのかもしれません。

自身の場合は通勤時間分、勉強にあてることができました。

・余計なことをしなくなった

人からいろんな相談をいただくことがあったのですが、良くも悪くもかなり少なくなりました。打ち合わせ時以外は仕事をしています。そのため自分のペースで仕事が進み、作業ベースでなら効率が上がりました。

・コミュニケーションも良好

オフィスほどではないにしろ、意識さえしていればZOOMランチなどでコミュニケーションは十分にとれます。自宅作業なので、なんならいつもよりも丁寧にやりとりをするようになったので、あまりこじれることがなく、とても良い環境です。

 

▼デメリット

WIFIが命

打ち合わせはZOOM、会社の情報にアクセスするにはすべてネット上の操作になります。マンションの回線をつかっているため、夕方になって速度が遅くなったりすると、いちいち作業が地獄。(音が途切れて会議にならなかったり・・・ちょくちょくある)

・ZOOMに翻弄される

ZOOMはセキュリティの脆弱性のことがあり、たびたび仕様が変わってきています。自身は20人が参加する会議で急遽パスワードが必要になり、まさかのつながらない問題で大変なことに。ZOOMを応援したいので取得したZOOM株。何度売ろうと思ったことか・・・。

・結果主義になる=気持ちが弱る

日中の活動が見えなくなる分、評価は結果に直結してくると思っています。自分の時間が増える!やったー!!の期間を超えると、反対に今度は自分の仕事を見つめ直す時間が訪れます。今のまま仕事をしていて、本当に良いのか?果たしてもっと付加価値をつけることはできないか。空いた時間をもう少し仕事に貢献できないのか、とか。考え始めると気持ちがどんどん弱ります。あれですね、仕事してる「感」が減ったということによる弊害なんですね。(でもこれって会社にとっては良いことなんじゃ?)

 

そこで、オフィスワークとテレワークを併用するのが一番良いのじゃないかと感じています。オフィスは週に1度出ればよくて、あとは自宅。みたいな。で、オフィスは固定費になるので、縮小。会社はフリーアドレスで。

なんて考えていると、そんな会社がいくつも出てきました。

・オフィスは縮小し、会社にはテレワークの人とテレビ会議がしやすいようにブースをつくる。

・オフィス縮小分、給料を少しUPする。

・データはクラウド上で管理。

いいですね、いいですね。夢が広がりますね。

 

このさきどうなっているかは、また6月に。