内見4回目。広々区分マンション。
月に1度は内見を目標にしていたのですが、ちょっと空いてしまいました。
自身は4月からテレワークが始まり、通勤時間分不動産に当てられるのでひたすら書籍＆簿記のyoutubeを見まくっていました。
そこで気持ちの上の変化がありました。
現金で買う！
これまでは融資を引いて買うことを前提に思ったのですが、現金購入を目指したいと思っています。これは大家なっちーさんの書籍の影響です。
<最新版>パート主婦、"戸建て大家さん"はじめました! ~貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり~
- 作者:舛添菜穂子
- 発売日: 2016/05/31
- メディア: 単行本
投資スタイルや考え方が近いと感じたこと、首都圏✗激安でこんなに安く買い進められていることに驚きました。
これに家賃と売却益両取りの考え方を組み合わせると、首都圏で投資をするのにちょうど良い気がしています。なので、最初は現金で買える格安物件＆再売却が狙える物件を目指したいと思っています。（ただまた心境の変化あるかもですが・・・）
さて、今回も区分マンションを見てきたのでそのお話をしていきます。
価格は今回も400万円くらいで、広さは80平米超え。しかも耐用年数内でした。
▼物件の概要
・千葉県（最寄り駅の1日の乗り降りは120,000人前後。駅前が発展した大きな駅です）
・徒歩30分程度。バス便or車。近くに小学校、スーパー、大規模商業施設あり。
・区分マンションの4階。エレベーターはなし。
・駐車場空きなし（近くに月極あり）
・築40年弱。約80平米。
▼事前情報
・ペット可物件のため室内はかなり汚れておりリフォーム費がかかりそう。ただペット可物件が周りに少ないので、良いのではないか。
・最近値下がりした。
▼感想
・過去見てきた中でもっとも良かったです。この先もう少し値下がりするなら買いたいと思いました。
・不動産屋さんの感触も価格交渉も現金で買うことを話していたのでサポートしてもらえそうな感触！
・ただ買えず・・・。
・お風呂、キッチン、トイレのリフォーム＆床・壁の張り替え、ファミリー向けの広い物件ということを考えると、とても想定予算内で収まりそうにありませんでした。素人ながらいろんなHPを見ながら計算しても頑張って150万円前後な気がしています。
・それも加味して収益計算。
物件価格や取得費、修繕費、保険、家賃下落率、税金など結構真剣に収益計算をすると、実利回りで年30万円程度残りそうです。（最初のリフォーム費も含めた総費用に対して5％程度のリターン）
・ただ損益計算書を見ると、数年後にはマイナスになることが分かりました・・・。（しょんぼり）原因は管理費・修繕費積立金の家賃に占める割合が35％と高額であり、毎年1％の家賃下落率を入れると、減価償却も相まって数年後にはマイナスになるという内容でした。今後拡大・融資も視野にいれるとこうした物件を持つことが良いのか判断がつきませんでした。
今回のことを通し、管理費・積立修繕金の金額が大きいと手残りを圧迫してくることがよく分かりました。
郊外なら購入価格は安くなり広い物件も手頃な価格で見つかりますが、その分固定費の割合が上がるので、その塩梅なのかもしれません。
うーん。とっても奥が深い。まだまだ探してみようと思います。ではこのへんで。
内見３回目。区分マンション。(不動産投資)
最近、リタゲ広告がほぼすべて不動産情報になっています。
この週末もコロナにおびえつつマンションの内見に行ってきました。
築古の一軒家を中心に探していましたが、再生のハードルが高く感じたので今回は区分マンションを見に行ってきました。
千葉の物件で駅からは徒歩１５分以内。広さはなんと２LDK。
一番の買い付けが入っていたので２番手で良ければ・・・ということで案内していただきました。
ちなみに、築古だったので４００万円以下でした。
▼物件の概要
・千葉県（最寄り駅の1日の乗り降りは20,000人前後）
・徒歩15分以内。近くに学校あり。
・区分マンションの4階。エレベーターはなし。
・駐車場あり（有料）
・築50年超え
▼事前情報
・駅前の不動産屋さんに賃貸需要を伺ったところ、自身の想定家賃（50,000円）以上で貸し出しできるのではないか？といったお話でした。また近くの大きな駅からも徒歩圏内なので、家賃を抑えたい人に需要があるかもしれない、ということも分かりました。
▼感想
・意外にきれいな内装！
築50年超えとなると、お風呂やトイレはそれなりだと覚悟していました。ところが、お風呂やキッチンなど全てリフォームされていて、これまで見た物件よりも遥かに状態が良いと感じました。（キッチンには食洗機も！）
外観もちゃんと塗装し直してあって、清潔感がありました。
外を覗くと桜の木があり、春先には窓から桜が見えるそうです。こういうのがあるのとないのでは違いますよね。
・それでも購入には至りませんでした。
区分となると修繕費の積立も踏まえて利益を考える必要があり、現在の価格では目標利回りには届きませんでした。（指値も厳しそう…）あとは自身が素人だからそう思うのかもしれませんが、数年後にこの物件を売却することになったとき、築50年超えで買い手が見つかるのか不安になったことがあります。
・実際に不動産屋さんと話してつながりを作るのは大切だと実感。
今回の不動産屋さんは電話で話を聞いたときと実際にあったときの印象がずいぶん異なりました。実際に会って話してみると、物件のことだけでなく不動産投資を始めるにあたっての心構えや事例をしっかり教えてくれました。最終的にはオーナーチェンジがいいよ！等、この物件以外をおすすめしてくれました。（ちょっと情けないでもありますが・・・）相手にとっては、さっさと案内して買うか買わないのかが知りたいところだと思うのですが、こうして意見を言ってもらえるのはありがたいと思いました。
こういう人なら信頼できる、この人から買いたい！と思いましたし、反対に相手からこの人になら売りたい！と思われるようになることがポイントなのかもしれません。売主との交渉も、事前の手続きも不動産屋さんが行うので、信頼関係を築くということをもっと考えていきたいと思いました。
つらつらと書きましたが、今日はこの辺りで・・・。
100％の自己開示にはかなわないと思ったお話
今日は３月２日。
会社に新人さんが入ってきた。
新人といっても年は３０代半ばのちょっとぽっちゃりした男性。沖縄の人のような独特の彫りの深さがある顔立ちだった。
「僕は同業界で１０年ほど努めてきたのでお役に立てる知識もあると思いますが、まずはゼロベースでがんばります。」
朝１０時の朝礼で、当たり障りのない社会人としてきもちの良い挨拶だった。
「ただ、実は先日離婚しまして、今は一人で東京に戻ってきました。だから公正証書の書き方とか、みなさんにお伝えできることもあると思います。分からないことがあったらぜひ聞いてください。これからどうぞ宜しくお願いします」
こんなあけっぴろげな挨拶をした人を見たことがない。ここまで取り繕わない人は絶対にいい人に違いない！と、温かい拍手に包まれた。
これを言う人は絶対悪い人じゃない！というワードがいくつかあるように思う。
自身がよく聞くラジオでもこんな話が出ていた。（どんぐりFM）
「図書館で本を借りているって言ったらそれだけで、
（自分が面接官なら）最終面接まで行けるよ！」
「確かに！本を借りて期限通りに返していたら、絶対にいい人だと思う」
素直であること、節約家であること。この辺りが良い人に思われるキーワードのようだ。こんな人がきっと成功するのだと思う。
自身だったら、「マスクがお店にないので、最近は手作りしています。でも下手くそだったので今はまだ恥ずかしくてつけられません。」だろうか・・・。
今の自分であれば、新人さんの足元にも及ばない気がする。
自作マスク・・・全くうまく作れないのだが・・・
スーパーに行くとマスクどころか、トイレットペーパーやお米も無くなってきていますね。教科書で見たオイルショックのような出来事を実際に体験していると思うと、不思議な気持ちです。（後々教科書に載るのかな？）
マスクが少なくなってきてふと思いついたのが・・・マスクって自分で縫えるんじゃない？ということ。
調べると動画もすでに沢山ありました。（なんちゃってマスク、と呼ばれていました）
【 縫わない 】マスクの作り方「簡単＆高クオリティ」100円均一で作れます⭐︎最後にマスク用 抗ウイルススプレーについてお話ししています✨
で、さっそくダイソーへ。
そうすると・・・
「マスクに使うゴム紐が売り切れ！」
「ガーゼになるいい感じの布が売り切れ！」
「アマゾン見ても続々と売り切れ・・・！！」
と、すでにマスク難民たちがマスク自作アイテムを買っていて徐々に品薄状態に！日本って景気いいじゃん！！ってなんか思いました。
布はガーゼタオルで代用して何とか作ってみたのがこちら。
び・・微妙・・・！！！
布が厚いよね。タオルだし・・・。とはいえあとは脇を縫ってゴム紐を見つければ完成です。
あと２週間ほどで備蓄マスクがなくなるのでそのときには、この微妙マスクの出番。
マスクメーカーさんの増産を祈るばかり。
それでは今日はこの辺で。
ZOZOMATが思いの外良かったお話
かなり前に申し込んだZOZOMATが届きました！
マット的なものを想像していましたが、普通の紙でした。笑
ただ内容はとても良かったです。ゾゾのアプリを起動し、足を置いてパシャパシャと撮っていくとこんな風に結果が出ます。
すごい！
自分の足のタイプまで教えてもらえました。
ちゃんと足の形にあった靴の案内もありました。自身も思わずポチッとしそうになりました。笑
思いの外良かったです。ZOZOアプリから申し込めますのでご興味ある方はぜひ。
知らなかったら怖い話を学ぶ（不動産図書レビュー）
連休最終日の今日はひたすら書籍を読んでいます。
今日は書籍レビューまつりです。
■不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと
不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと 不動産売却・相続・空き家問題を解決する!
- 作者:露木 裕良
- 出版社/メーカー: 現代書林
- 発売日: 2016/12/06
- メディア: 単行本（ソフトカバー）
▼ あらすじ
ネタバレにならないように、こちらもサラッと書いていきますね。
・「片手取引」「両手取引」ってわかりますか？
仲介をしてくれた不動産屋さんへ手数料を払う際、売り主or買い主のどちらかからのみ受け取ることを「片手取引」といいます。
売り主and買い主両方から受け取る場合を「両手取引」といいます。
仲介する不動産屋さんからすれば、同じ手間で売上が倍になるので「両手取引」の方がよいです。そのためには、別の仲介業者を挟まず自分たちで買い主を見つけてくれば買い主からの仲介手数料と、売り主からの手数料を受け取ることができます。
つまり・・・ほかから引き合いが来ても「断り」自分たちで物件を囲い込みます。その上で、買い手が現れない、といって値段を下げるよう売り主に進言し、安くします。そうした上で、知り合いの業者に売却。さらにその知り合いの業者が土地を分割して売買し、そこを仲介すればもとの８倍もの手数料をとることができます。
どんなにいい人そうな雰囲気を出していても、実際は自分たちの利益を一番に考えているので知識をつけた上で売却していく必要がある・・・といったことです。
・昨日内見に外出したときに、せまい土地をさらに分割し販売しているのを見かけました。もしかしたらこのパターンなのかもしれません。
・レインズは一般の人には見れませんが、こうしたサイトなら過去の売買事例がみれます。自分たちの売却価格が妥当なのか判断することができます。
国土交通省 土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
出口戦略にもこんな落とし穴があるとは・・・肝に命じて置きたいと思いました。
■知っていなければ助からない不動産投資の落とし穴
▼あらすじ
・土地活用をしたい、と思っている人に、営業マンが「収益不動産を！」と提案しにきたとします。ですが、本当にそこに収益不動産を建てるのが良いのか、じっくり考えることが大切だと書かれています。
営業マンは自分たちの利潤を追いかけているので、地主に自分たちの商品を売ることができればゴールです。巧みな話術で話を持ってきます。
でも実際は、需要がない土地だったり、ずさんな工事だったり、で地主は建物を立てたら損になることも。土地がガタガタした狭い土地なら駐輪場でも良いのかもしれません。
・地盤改良工事などが別途概算となり見積もりに入っていないことがあるそうです。ただ実際には、どれくらいかかるのかわかっているそうです。概算とすることであとで利益を載せやすくしているそうです。
大手だから、ブランドがあるから、と信頼するのではなく自分でしっかりと考えて行動することが抑止につながりそうです。
今回の２冊は失敗事例・落とし穴といった教訓になりそうな書籍でした。こうして先人たちがたくさんの失敗例を公開してくれているので、一冊でも多くの書籍を読み学んでいきます。
それでは今日はこの辺で♪
戸建ての内見２回目（不動産投資）
今日は晴れ〜♪
そう、内見日和です。
今回は都内の一戸建ての内見に行ってきました。
（あの後ろの物件で、お値段は６８０万円！前回の別物件もこれくらいの価格だったので、なんか縁があります・・・）
▼物件の概要
・都内の駅から徒歩10分以内（徐々に増えていて今は30000人弱の乗り降りがある）
・木造2階建ての一戸建て
・土地は借地権（再建築不可）
・築40年超え
▼事前情報
・昔の地図を見ると、田んぼだった土地と推察される。
・川が近いのでハザードマップを見ると、水害の影響は出るエリア。
・過去の家賃・・・聞いておけばよかったです。長く住んでいた形跡はありました。
・ファミリーにも、単身世帯にも人気があるエリアで、ワンルームが多いです。
▼感想
・今回は場所が良かったので、建物が良さそう＋ある程度に値下げできそうならぜひ買いたい！とかなりの意気込みで行きました。ですが、見送りとしました・・・。
・一番は傾きです。そう、傾いていました。
歩いていると傾きがはっきりと分かるレベル。ドアをすべて開閉して確かめていると、いくつかのドアが「あ・・・開かない・・・。」外壁をよく見ると大きな亀裂を見つけました。
なれている人ならこれくらいは修繕ができるのかもしれませんが、全く未経験の自身が手に追える気がしませんでした。
・二階を見ていると、押し入れの奥に雨漏りの跡を発見。屋根が傷んでいるのかもしれません。
・今回は冷静に土地の境界線の確認、物件の電力量など細かな点もみれました。落ち着いて見れたことに、ちょっとだけ成長を感じました。
・周りを住宅に囲まれているため日当たりが悪く、暗く感じました。
▼次回への課題
・都内のためネットでほとんどの情報が集まりました。そのため事前に「いくらで貸せそうか」の他の不動産会社への聞き込みを行っていませんでした。これをしっかりとしておけばこの辺りの土地がどんなところなのか、もっと正確につかめたかもしれません。次回は省かずやっていきたいと思いました。
・安くなっていても傾き、ひび割れ、雨漏りなど大規模な修繕が必要な物件はとても手が出せる気がしませんでした。じゃあ立地もよくて建物もきれいで、となるとどうしても値段が高く自身の目標利回りと合わない気がします。どこか妥協が必要で、では、どこを妥協するのか曖昧だと感じています。これが次の鍵になるのかもしれません。
千三、千三・・・。これを唱えながら物件探しに戻ります。
ちなみに前回の記事はこちら。
