内見4回目。広々区分マンション。

月に1度は内見を目標にしていたのですが、ちょっと空いてしまいました。

自身は4月からテレワークが始まり、通勤時間分不動産に当てられるのでひたすら書籍＆簿記のyoutubeを見まくっていました。

そこで気持ちの上の変化がありました。

現金で買う！

これまでは融資を引いて買うことを前提に思ったのですが、現金購入を目指したいと思っています。これは大家なっちーさんの書籍の影響です。 

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 投資スタイルや考え方が近いと感じたこと、首都圏✗激安でこんなに安く買い進められていることに驚きました。

これに家賃と売却益両取りの考え方を組み合わせると、首都圏で投資をするのにちょうど良い気がしています。なので、最初は現金で買える格安物件＆再売却が狙える物件を目指したいと思っています。（ただまた心境の変化あるかもですが・・・）

さて、今回も区分マンションを見てきたのでそのお話をしていきます。

価格は今回も400万円くらいで、広さは80平米超え。しかも耐用年数内でした。

洗面所

▼物件の概要

・千葉県（最寄り駅の1日の乗り降りは120,000人前後。駅前が発展した大きな駅です）

・徒歩30分程度。バス便or車。近くに小学校、スーパー、大規模商業施設あり。

・区分マンションの4階。エレベーターはなし。

・駐車場空きなし（近くに月極あり）

・築40年弱。約80平米。

▼事前情報

・ペット可物件のため室内はかなり汚れておりリフォーム費がかかりそう。ただペット可物件が周りに少ないので、良いのではないか。

・最近値下がりした。

▼感想

・過去見てきた中でもっとも良かったです。この先もう少し値下がりするなら買いたいと思いました。

・不動産屋さんの感触も価格交渉も現金で買うことを話していたのでサポートしてもらえそうな感触！

・ただ買えず・・・。

・お風呂、キッチン、トイレのリフォーム＆床・壁の張り替え、ファミリー向けの広い物件ということを考えると、とても想定予算内で収まりそうにありませんでした。素人ながらいろんなHPを見ながら計算しても頑張って150万円前後な気がしています。

・それも加味して収益計算。

物件価格や取得費、修繕費、保険、家賃下落率、税金など結構真剣に収益計算をすると、実利回りで年30万円程度残りそうです。（最初のリフォーム費も含めた総費用に対して5％程度のリターン）

・ただ損益計算書を見ると、数年後にはマイナスになることが分かりました・・・。（しょんぼり）原因は管理費・修繕費積立金の家賃に占める割合が35％と高額であり、毎年1％の家賃下落率を入れると、減価償却も相まって数年後にはマイナスになるという内容でした。今後拡大・融資も視野にいれるとこうした物件を持つことが良いのか判断がつきませんでした。

今回のことを通し、管理費・積立修繕金の金額が大きいと手残りを圧迫してくることがよく分かりました。

郊外なら購入価格は安くなり広い物件も手頃な価格で見つかりますが、その分固定費の割合が上がるので、その塩梅なのかもしれません。

うーん。とっても奥が深い。まだまだ探してみようと思います。ではこのへんで。