内見5回目、非公開物件との出会い(不動産投資)
これまで激安戸建て、区分マンションを不動産投資用に見てきたのですが、今回は違う方向性の物件を内見をしてきました。
それは・・・
自宅!!!
現在都内に家族と住んでいまして、家賃は年間200万円弱です。書籍をヒントに、安く家を買って数年後に同じくらいの値段で売れれば、家賃分が節約になるのではないか?と思ったことがきっかけです。(確かに土地値以下で買えば、いけるかも?)
第3章 僕は、住宅費を払いたくなかった
この書籍の激しいマインドに影響され、この見出しに心を奪われ、すぐに行動に移しはじめました。
なので、今回の物件は都内の一戸建て。土地付きで2000万円強。(パチパチ)
▼物件概要
・再開発が進むエリアの一戸建て(土地面積は50平米程度)土地のみで2000万円以上で売っているのをよく見ていたエリアです。ただしこの物件は接道条件を満たさないため再建築不可。
・駅から15分以内
・築45年
・リフォームはされているが、お風呂はバランス釜
・バルコニーが増設されており、屋上が広場になっている
▼事前情報
・再建築不可
▼感想
・再建築不可、築古で価格が安いと想定されるので、きれいにして数年住んだ後長期譲渡所得になるタイミングで売却しては?と思って見に行きました。
・ここで知り合った不動産屋さんがこれまでとちょっと雰囲気が違うタイプでした。こうした再建築不可や容積率オーバーなどの訳あり・お値打ち物件【のみ】を扱う会社で、レインズにも載せず既存のお客さんを中心に販売していると聞きました。(売り主物件も多数!)
他のおすすめを聞くと、三軒茶屋駅前のデザイナーズ物件だったり、山手線沿線の広い一戸建てだったりと、非公開物件の話がポロポロでてきました。いやーすごい。動いてみるもんですね。
・さて、一旦この築45年の物件に戻ります。外壁・内装はリフォームされており、ぱっと見は築45年とは思えない綺麗さがありました。ただバランス釜だったり、古い畳の部屋が残っていたり、とそれなりにふるさも残っていました。
・新耐震基準以前に建てられた物件なので、耐震が心配で、壁を見ると奥に少し亀裂があったり、一部の部屋に歪みを感じました。お手頃とは思ったのですが、これをリフォームする自信がなかったので、見送りました。(ちゃんと直せる方ならありかと…)
そしてもう一つ重要なポイントが。
それは再建築不可や容積率オーバーなどの建築基準法違反だと、普通の住宅ローンが使えない、ということ。ノンバンクなどでは借りられないこともないそうですが、金利が通常よりも遥かに高くなるようです。
ノンバンクならいけるのでは?と軽めに思っていたのですが、
実際に金利計算をしてみると、いかに甘いかを思い知りました。
1800万円をフラット35などのローンで借りた場合(ざっくり)
金利1.3% 毎月5.4万円返済 返済総額2,242 万円
1800万円をノンバンクなどの高額ローンで借りた場合(ざっくり)
金利3.5% 毎月7.5万円返済 返済総額3,125 万
あああああああ。金利。KINRI!!!
これは数%の違いで、返済総額が何百万も異なってくるのが分かりました。
一晩悩んだ結果、非公開物件も合わせ見送りました。
自身の今回の自宅探しの目的は、再売却益により家賃を浮かせることです。なので再売却がしにくい(住宅ローンが無理となると、売るときも高く売れないかもしれない)ものは避けるべき、と自分に言い聞かせました。
さて、まだ探し始めたばかりの自宅探し・・・。
道のりは道半ばです。